上海二手房租金下降瞭！
4月17日上海東方廣播電臺播送的一條消息說，從3月份至今，上海的二手房租賃市場價格出現下滑。其中，3月份租金同比下滑3.12%，這個同比下降指標，為2009年10月以來的最低記錄。據多傢中介公司的交易紀錄，部分區域租金下滑5%-10%。現在上海全租均價是每月每平方米78.5元。實際上，在去年12月份，上海房租已經結束連續90個月的上漲。
不僅租金在下降，更重要的是租房需求也在下降。綜合上海多傢中介機構提供的交易記錄，3月份上海二手住宅租賃共成交7萬5千套左右，環比下滑15.99%。其中中高端樓盤租金價格環比下行的占到八成。江寧路算是上海的市中心，高級地段，房租自然遙遙領先於上海的外圍地區，但這一區域內房齡在10年的二手房，租金也在下跌，有的房源甚至掛牌一個多月都未租出。
上海二手房租金下滑，是好消息還是壞消息？
做房東也不容易
房租下行，聽上去自然是個好消息。可以適當減輕租房者的居住成本。在成熟市場裡，房租應該是和一手新房的房價相互參照，新房房價下行，導致居住剛需湧向一手新房，租房市場客源下降，自然會引起二手房租金下行。
但現在的情況是，上海一手新房市場近幾個月雖未出現明顯下降，但也未出現明顯下跌，仍舊為一般的工薪階層不敢問津。特別是近期限購政策升級，導致購房剛需被擠出，這部分人員仍然隻能租房居住，因此按理來說，上海的租房市場不應該出現量價齊跌的情況。
但這個情況就是出現瞭。這表明，上海二手房租金出現下滑，另有原因。
上海的住房租賃市場，主要由居民個人的房屋組成房源，政府提供的公租房源不起主要作用。就上海來說，我一直認為，在上世紀末推行房改之初，通過公房低價出售，上海大多數當時的公房租住者基本上解決瞭住房問題。
即使是當時在這方面未得益者，在上海房價還未整體爆發的時候，通過政府、企業、個人多途徑的努力，也大都從商品房市場滿足瞭基本的居住需求。因此，真正的住房困難戶是不多的。
在近幾年的房地產調控中，中央要求各地政府多造公租房，上海自然也不例外。但在分配這部分公租房時，政策是不斷放寬的，其實這裡又產生瞭一個社會公平問題。
我有一套80多平方的二手房供出租，但前年因兒子結婚需要收回，當時的租房者是一位上海本地所謂的住房困難戶，已住半年。他一傢三代在市中心有一間房子，隻是太小，因此成為困難戶。為此，政府在公租房尚未建好的情況下，同意他外出自行租房並給他提供補貼。就這樣他和我發生瞭關系。
他住著我的房子，房租由他所在街道提供一部分，他自己拿出一部分，但是他把在市中心的那間房租瞭出去。市中心寸地寸金。他在交給我租金以後，居然還有盈餘。這是個人修的福，且不管他。但是當我要求他退房另行租房時，他卻以自己是住房困難戶，國傢有保障為理由，振振有詞地拒絕。
▲上海公租房
我和這位租客差不多年紀，年輕時來到上海，在住房上完全是一窮二白，兩手空空。30多年來，靠著自己和愛人的辛苦勞動，總算解決瞭住房，雖稱不上豪宅，但也可滿足瞭。但是，這位所謂的困難戶年輕時基礎條件比我好，和我一樣有手有腳，聽他吹起牛來什麼黃金啊期貨啊，我不懂的他全懂，抽的煙也比我好，現在卻可以躺在國傢身上，政府要給他提供大額補貼。
我現在雖已退休，但由於還在從事寫作，有一點稿費收入，因此還在不斷地交稅。這種好逸惡勞的住房困難戶，其實就是我們養著，而如今，他居然還以自己是困難戶為理由來要挾我。這公平嗎？
當然，我半途撤銷出租合同確實也給他造成不便，此事以我退還他一個季度的房租而解決。我之所以說這個事，其實是要說在上海，政府建造的公租房隻能由本地居民居住，本地居民中真正的住房困難戶不多。
上海真正的二手房租賃市場，是由來上海尋求發展機會的外省從業者構成的。如今租賃市場出現量價齊降的情況，隻能說明一個原因，進入上海的外省從業者在減少。
來自外省的租房客減少瞭
作為遠東第一大城市的上海，自開埠以後，歷來對全國、全世界各種人員有高度吸聚力，上海也因此發展起來，並且形成上海開放的城市性格。
但這種性格在計劃經濟時期中斷瞭，高度嚴密的戶籍制度使外省普通勞動者進入上海的機會幾乎完全喪失，而上海自己也減慢瞭發展速度。改革開放後，隨著政策日趨寬松，雖然戶籍制度仍在，但外省普通人進入上海的門已經越開越大。
▲改革開放啟動後的上海大街
隨著越來越多外省普通人進入上海，上海同廣州深圳地區一樣，充分享受到瞭特定歷史發展時期產生的“人口紅利”。與此同時，開放的城市性格又回歸到上海這座城市，上海的發展因此而走在全國前列。
外省人口進入上海，自然需要住房。在限購政策推行之前，經濟條件好的人可以通過買商品房融入上海，經濟條件差的人則可以租房。上海發達的民間租賃市場滿足瞭這方面的要求。
當然，近幾年快速上漲的房租，使租房者承擔瞭不小的壓力。但就租房市場而言，相比於購房市場，它的市場化特征是比較明顯的。在地方政府普遍實行限購政策的背景下，一個城市真實的購房需求已經扭曲，房價也不再是真實的市場需求的反映。
但由於租房市場主要由民間承擔，政府除瞭清理“群租”“違建”，少有幹預政策，因此從租金的下降，特別是租房量的減少，可以看出一些問題。
到底是什麼原因導致上海二手房租金與房價的背反，導致二手房租金出現下滑？
東廣所作的新聞報道提供瞭答案。報道說，房租下降，主要是因為隨著各區環境綜合整治的推進，多個大型市場關停、城中村改造，讓人口密集的區域人口流向趨於平衡。
一位地產分析師說：“上海人口是流出的，這部分需求是被逐步擠壓的，需求端明顯動力不足。今年春節後集中返滬人群出現明顯減少，以往三四月份的租賃高峰沒有出現。”
新聞報道將上海房租下跌與上海環境（601200）綜合整治、多個大型市場關停、城中村改造相聯系，這個觀察與我作為一個上海市民的日常觀察吻合。去年以來，上海很多街道的沿街商鋪關閉，商鋪門前砌上瞭水泥墻。
開放的上海應該容納小魚小蝦
這些小商鋪已經存在二三十年，已經融入小區居民的日常生活。很多店主確實來自外地，但正是他們的辛苦勞動，滿足瞭市民的日常生活需要。當這些小店被當成違章建築時，其實還應當看到另外一個層面的事實：當初建造小區時，未能很好考慮商業網點的佈局，使居民的日常生活出現瞭很多不便，這些小店正好彌補瞭這方面的缺憾，這是市場力量修正規劃的體現。
當然，這些小店大都是利用居住用房破墻而建，可能會損害建築的安全性。那麼，管理部門完全可以根據房屋的具體情況，要求業主加強安全措施，並對此提供技術幫助。
如果這些小店未辦理工商登記，解決的辦法更簡單。工商登記部門可以深入市場，幫助這些小店業主辦理好相關手續，使其擁有合法身份，並督促其守法經營，相信也能得到業主的配合。
最近幾年，中央政府一直在積極倡導大眾創新、萬眾創業，期望通過這種“雙創”的努力來釋放市場活力。
但是，並不是隻有時髦的“互聯網+”或者P2P之類才是創業，找準市場空缺開一個小店，賺一些小錢，這同樣是一種創業。政府應該對所有的創業者懷抱熱忱，做好服務工作，幫助他們解決實際困難，在此基礎上引導他們守法經營。
上海是個海納百川的城市，而當百川之水歸於大海的時候，進入大海的不僅有大魚大蝦，各種小魚小蝦也會隨波而來，隻有這樣，大海才有生命力。
民國時期的上海，不僅容納瞭各種市場人才和冒險傢，也容納瞭大量的逃荒農民，上海因此而造就瞭城市的繁榮，上海也因此獲得瞭人們的尊敬。
▲民國時期的上海
今天的上海年輕人經常津津樂道於上海在二戰時期收留瞭幾萬猶太人，其實上海還曾收留瞭大量舊俄被推翻後的俄羅斯逃亡者，這同樣令他們的後裔感念。但是上海如果沒有這種兼收並蓄的胸懷，今天我們作為後來人是不可能收獲這份榮譽的。
這篇文章寫到這裡，應該結束瞭，而本文開頭所提出的問題，二手房租金下調，好消息還是壞消息？答案也就應該出來瞭。
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